Hva er egentlig forskjellen på en selveier og andelsleilighet? Har du andre rettigheter når du kjøper aksjeleilighet fremfor å kjøpe i borettslag? Og, er det forskjell på borettslag og andelsleilighet?
Det kan være nokså forvirrende å prøve å få oversikt over fordeler og ulemper, plikter og rettigheter ved de ulike eierformene. Men, det er likefullt en fordel for deg som boligkjøper å vite hva de ulike begrepene faktisk betyr. Derfor har vi i Sne Eiendomsmegling laget denne oversikten for deg.
PS: Ikke nøl med å kontakt oss hvis du fortsatt har spørsmål om eierformer og annet rundt bolig!
Selveier
Selveier, eierseksjon, selveierleilighet og eierleilighet – ulike begrep med samme betydning. En selveierbolig kan være alt fra en leilighet til et rekkehus eller en enebolig.
Vi deler selveierboliger inn i to ulike kategorier:
- Eneboliger og rekkehus
- Eierseksjonssameie
Eneboliger og rekkehus
Førstnevnte kategori, eneboliger og rekkehus er selvstendige boenheter. Som selveier er det vanligvis ingen vedtekter som setter begrensninger for utleie, bruksendringer og oppussing. Likevel må du søke til kommunen om endringer som er søknadspliktige og varsle naboen om større utvendige endringer. Du bør også sjekke om det finnes en velforening med vedtak og regler du må forholde deg til.
En selveiet enebolig eller et rekkehus står enten på en festet tomt, som du kan lese mer om lengre ned, eller på en selveiet tomt. Uansett om boligen står på festet eller selveid tomt, har boligeier fysisk råderett over tomten. Skal du kjøpe bolig på festetomt, bør du sette deg inn i hva dette innebærer.
Eierseksjonssameie
Et eierseksjonssameie er en sammenslutning av eiere. Man eier sin egen del av konstruksjonen, som regel en leilighet.
Selveierboliger i eierseksjonssameier har sjelden fellesgjeld. Dette betyr at oppgraderinger av fasader og fellesområder som regel finansieres ved at eierne selv betaler sin andel av kostnadene. Bankene er ofte velvillige til å gi lån til slike formål.
I likhet med borettslag, må beboerne i et eierseksjonssameie betale sin andel av fellesutgifter som snømåking, renovasjon, strøm og annet.
Det foreligger som regel ingen forkjøpsrett på selveierboliger, slik det kan gjøre på enkelte borettslagsleiligheter. Når det gjelder pris er det heller ingen store prisforskjeller mellom selveierboliger og sammenlignbare boliger med andre eierformer.
Ved kjøp av selveierbolig må du betale dokumentavgift på 2,5% av kjøpesummen.
Borettslag/andelsleilighet
Borettslagsleilighet eller andelsleilighet som det også kalles, er selskaper som eies av de som bor der. Dette betyr at du kjøper retten til å bruke og bo i en andel av selskapets eiendom. Selv om den mest vanlige boligtypen i borettslag er leiligheter, finnes det både eneboliger og rekkehus som er organisert i borettslag.
Når du kjøper en bolig i et borettslag, betaler du et innskudd samtidig som du tar over en andel av det store felleslånet. Summen av innskuddet og din andel av fellesgjelden, utgjør totalprisen på boligen.
Det finnes private borettslag og borettslag som er tilknyttet et boligbyggerlag som for eksempel OBOS. Før du kjøper bolig i et borettslag, anbefaler vi at du setter deg inn i borettslagets vedtekter, økonomi, nedbetalingsplan og renter på fellesgjeld og hva som er inkludert i fellesutgiftene.
I forhold til selveierbolig, er det ofte flere regler og vedtekter å forholde seg til som eier av borettslagsbolig. For eksempel er det ofte begrensninger på rett til å leie ut boligen.
Ved kjøp av bolig i sameie, betaler du ikke dokumentavgift slik som du må ved kjøp av selveierbolig. Likevel viser det seg at verdien på sammenlignbare borettslags- og selveierleiligheter er noenlunde lik.
Aksjeleilighet
Når du kjøper en aksjeleilighet investerer du i en aksje med tilknyttet bruksrett til en bestemt bolig. Dette innebærer at du blir medeier i boligaksjeselskapet. Sammen med de andre aksjonærene har du medbestemmelsesrett over aksjeselskapet.
Boligaksjeselskap er en gammel eierform, og det er ikke mulig å etablere nye slike selskap lengre. Likevel eksisterer det fortsatt en del boligaksjeselskaper. I dag faller de fleste av dem under borettslagsloven, og er som hovedregel trygge selskap å kjøpe seg inn i.
Likevel anbefaler vi at du skaffer deg en oversikt over boligaksjeselskapets vedtekter, årsregnskaper og økonomiske situasjon før du investerer i det.
En av fordelene ved å kjøpe aksjeleilighet er, i likhet med borettslagsleilighet, at du slipper å betale dokumentavgiften på 2,5% av kjøpesummen.
Festet tomt
Festet tomt er en tomt med langtidsleieavtale mellom grunneier og tomtefester. Disse avtalene løper som regel over 80-100 år, og er ansett som relativt trygge og sikre ordninger.
For grunneier vil leien utgjøre en stabil og trygg inntekt, mens tomtefester får disponere en tomt til en rimelig pris i forhold til å kjøpe tomt. Tomtefeste er mest vanlig på hyttetomter.
Ulempen ved festetomter, er at man i ytterste konsekvens kan bli forpliktet til å flytte eiendelene sine, altså boligen, fra tomten når tomtefesteavtalen går ut. I de aller fleste tilfeller er risikoen ved å kjøpe bolig på festet tomt liten, fordi avtalene er trygge.
Mange tomtefesteavtaler innebærer for eksempel evig rett til fornyelse, med indeksregulering av leieprisen. I slike tilfeller er det ingen risiko ved å kjøpe bolig på festet tomt.
Når du vurderer å kjøpe bolig på festet tomt eller inngå en tomtefesteavtale, er vår klare anbefaling å sette deg godt inn i avtalen og dens vilkår.
Vi i Sne Eiendomsmegling hjelper deg gjerne med å svare på spørsmål rundt tomtefeste.