Koselig enebolig med fin utsikt, stor tomt og 2 garasjer i et rolig og familievennlig område med nærhet til natur!

Velkommen til Ropnesvegen 60 - En innholdsrik enebolig med rolig og familievennlig beliggenhet på Kvaløya! Her får du lyse oppholdsrom, 3 soverom samlet i loftsetasjen. Stuen har vedovn og varmepumpe, mens kjøkken og spisestue ligger i naturlig ti lknytning til hverandre. Ute venter en stor, pent opparbeidet tomt og en romslig veranda med flott utsikt og plass til flere sittegrupper. 2 garasjer, elbillader og romslig gårdsplass. Det er kort vei til skole, barnehage, dagligvare og buss. Høydepunkter: Rolig og familievennlig beliggenhet. Stor tomt. Romslig veranda med flott utsikt. 2 garasjer og romslig gårdsplass. Lagringsplass. Vedovn og varmepumpe. Kort vei til skole, barnehage, butikk og buss. Velkommen til visning! ... Les mer

Prisantydning:	5 800 000,-
Boligtype:	Enebolig
Eierform:	Selveier
Internt bruksareal:	110m2 (BRA-i)
Eksternt bruksareal:	78m2 (BRA-e)
Balkong/Terrasse:	76m2 (TBA)
Soverom:	3
Byggeår:	1930
Energimerking:	F
Tomteareal:	914m2 (eiet)

Se full beskrivelse

Eiendom	Ropnesvegen 60 9107 KVALØYA
Oppdragsnummer	52-26-0451
Totalvurdering	Velkommen til Ropnesvegen 60 - Innholdsrik enebolig med flott utsikt, stor tomt og to garasjer i et rolig og familievennlig område med nærhet til natur! Her bor du i rolige og familievennlige omgivelser, med god plass til både hverdagsliv, besøk og hyggelige stunder utendørs. Boligen har et lyst og hjemmekoselig uttrykk, med lyse overflater og vinduer som slipper inn godt med dagslys. I hovedetasjen ligger stue, spisestue og kjøkken i naturlig tilknytning til hverandre. Stuen har plass til en romslig sofagruppe, mens vedovnen bidrar til en lun atmosfære på kjølige dager. Spisestuen gir en hyggelig ramme rundt måltidene, og kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass. Etasjen inneholder også bad og entré/gang. I andre etasje ligger boligens tre soverom samlet, med mulighet for å innrede etter familiens behov. Uteområdene er en fin forlengelse av boligen. Verandaen strekker seg langs flere sider av huset og gir plass til både spisegruppe og avslappende sittegrupper. Her kan du nyte den flotte utsikten, samle venner til middag eller finne en rolig krok med kaffekoppen. Den store tomten gir i tillegg rom for lek, hageglede og uteliv. To garasjer og en romslig gårdsplass gir gode parkeringsmuligheter, samtidig som det er plass til verktøy, utstyr og hobbyaktiviteter. Boligen har en rolig og familievennlig beliggenhet i Kaldfjorden, med kort vei til skole, barnehage og dagligvarebutikk. Høydepunkter: - Rolig og familievennlig beliggenhet - Stor, pent opparbeidet tomt - Romslig veranda med flott utsikt - Tre soverom samlet i andre etasje - To garasjer og romslig gårdsplass - Lagringsplass i råkjeller - Vedovn og varmepumpe fra 2024 - Oppgradert sikringsskap og elbillader fra 2023 - Kort vei til skole, barnehage, butikk og buss
Matrikkel	Gnr. 88 bnr. 350 i Tromsø kommune
Beliggenhet	Eiendommen har en rolig og familievennlig beliggenhet i Kaldfjorden, med stor tomt, god plass rundt boligen og flott utsikt fra verandaen. Her ligger alt til rette for en hyggelig hverdag med rom for både lek og avslapning. Det er kort vei til barnehage, dagligvarebutikk og Kaldfjord skole, som har barnetrinn og SFO. Nærheten til hverdagens viktigste tilbud gjør beliggenheten særlig attraktiv for barnefamilier.
Adkomst	Adkomst via offentlig vei eller gate.
Tomt/beskaffenhet	Enebolig beliggende i Kaldfjord, i Tromsø kommune. Tomt er opparbeidet med grus, biloppstillingsplass, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.
Boligtype, og eierform	Selveier Enebolig
Byggeår	1930 Modernisert: 2025
Areal	Bruksareal: 188 kvm, BRA-i: 110 kvm , BRA-e: 78 kvm , TBA: 76 kvm (BRA-i) Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter. Alle selvstendige boenheter kategoriseres som BRA-i. (BRA-e) Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten(e), men som tilhører denne. Eks: arealer som har adkomst fra fellesarealer eller utenfra, som kjellerstuer, gjesterom, hobbyrom og boder som tilhører boenheten. (BRA-b) Bruksarealet av innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. (TBA) Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Megler har ikke kontrollmålt arealene
Antall rom (evt. senger)	Oppholdsrom: 1, Soverom: 3, Bad: 1, Antall rom: 4
Byggemåte	Bolig oppført i 1930, tilbygg fra 2001. Grunnmur av betong med sparestein. Bygget er oppført med krypkjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler Opplysninger jfr. tilstandsrapport utført av Yngvar Johansen datert 28.10.2026, samt opplysninger fra hjemmelshaver.
Ferdigattest	Det foreligger ferdigattest for garasje datert 04.04.2016. Boligen er oppført før bygningsloven av 1965, da det ikke var landsdekkende regler om søknadsplikt. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen. At slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggmeldt eller godkjent.
Innhold	Inngår i BRA-i: 1.Etasje: Entre, bod/garderobe, kjøkken, bod, stue, bad og gang. Loftsetasje: Gang og tre soverom. Inngår i BRA-e: 2 garasjer. Opplysninger jfr. tilstandsrapport utført av Yngvar Johansen datert 28.10.2026, samt opplysninger fra hjemmelshaver.
Standard	VÅTROM Badet ble ifølge huseier oppgradert i 2001. Gulvet har malt gulvbelegg og gulvvarme, veggene har malte baderomsplater, og himlingen er kledd med takplater. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med sidelys og stikkontakt samt et vegghengt høyskap. Videre er det dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Vannrørene er av kobber, og synlige avløpsrør er av plast. KJØKKEN Kjøkkeninnredningen er fra 2001, med oppgraderinger utført i ettertid. Innredningen har profilerte fronter, enkelte fronter med glassfelt og laminert benkeplate med kjøkkenvask og armatur. Mellom benkeplaten og overskapene er det montert laminert plate. Det er belysning under overskapene og stikkontakter over kjøkkenbenken. Kjøkkenet har frittstående komfyr og oppvaskmaskin samt ventilator i overskap. Vannrørene er av kobber, og synlige avløpsrør er av plast. TEKNISKE INSTALLASJONER Boligen har vannrør av kobber og vanninntaksrør av plast. Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrøret i kjelleren. Synlige avløpsrør er av plast, og stakeluken er plassert i krypkjelleren. Varmtvannsberederen er plassert i en kasse i gangen. Berederens størrelse og eksakte produksjonsår er ukjent. I stuen er det montert varmepumpe fra 2024. TILSTANDSGRADER Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til definert referansenivå. Nedenfor angis en kort oppsummering der den bygningssakkyndig har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller tilstandsgrad 3 (TG3). Opplistingen nedenfor er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i salgsmateriellet. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. Fordeling av tilstandsgrader: TG0: Ingen avvik TG1: Mindre eller moderate avvik TG2: Avvik som ikke krever tiltak TG2: Avvik som kan kreve tiltak TG3: Store eller alvorlige avvik TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt TG 3 > Våtrom/Bad > Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det vurderes at rørgjennomføringene i våtsonen ikke har tilstrekkelig tetthet mot direkte vannbelastning og vanndamp. Konsekvensen er at utette overganger i våtsonen gir høy risiko for skjulte fuktskader. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokale utbedringer. TG 3 > Våtrom/Bad > Ventilasjon Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Konsekvensen er at dette kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet over tid. Det må påregnes å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilstrekkelig luftutskifting. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av avtrekksvifte og luftesalte. TG 3 > Loft - uinnredet / kaldt loft - Kald loft > Helhetsvurdering Oppsummert: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag må sees i sammenheng med punktet om "yttertak". Følgende sjablongmessig videre undersøkelser av fagkyndig person for kartlegging av tiltak. TG 3 > Ildsteder og skorsteiner inne i boligen > Skorsteiner inne i boligen Til informasjon er vurderingen av pipen er begrenset til en visuell kontroll av synlige flater, og omfatter ikke funksjonstesting, aldersvurderinger eller inspeksjon av pipens innside (innvendig pipeløp). TG2: Det observeres fuktig sot som har trengt gjennom pipen og som har gitt skjolder på pipeveggen på kaldloft. Konsekvens er at forholdet tyder på at det kommer vann inn i pipeløpet (fra utsiden) som medfører risiko for fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. TG3: Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Det er kun en person med spesialkompetanse som kan vurdere eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Konsekvens/foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser av en fagkyndig med spesialkompetanse for å kartlegge hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokale utbedringer. TG 3 > Krypkjeller (innvendig inspeksjon) > Helhetsvurdering Oppsummert: Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet Drenering , og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag må sees i sammenheng med "Drenering". Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedrende tiltak. TG 3 > Yttertak > Helhetsvurdering Oppsummert: Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Undersøkelsesnivået i denne rapporten gir ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastslå eksakt årsak, omfang eller hvilke tiltak som er nødvendige. Dette er forhold som må avklares for å kunne gi et presist kostnadsoverslag. Det oppgitte sjablongmessige prisoverslaget bør derfor anses som et minimumsnivå, og de faktiske kostnadene kan bli betydelig høyere. Kostnadene vil blant annet avhenge av hvilke tiltak som viser seg å være nødvendige, og i hvilken grad mindre betydningsfulle avvik aksepteres ut fra en vurdering av kost/nytte. En fullstendig kartlegging vil kreve mer omfattende undersøkelser utført av fagkyndige med spesialkompetanse innen relevante fagområder. Foreslått strakstiltak er derfor at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsak, omfang og nødvendige tiltak. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for komplett utskifting. TG 3 > Drenering > Helhetsvurdering Oppsummert: Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått strakstiltak at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, eventuelle følgeskader og eksakt hvilke tiltak som er nødvendig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskifting. TG IU > Våtrom/Bad > Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. TG 2 > Våtrom/Bad > Overflater vegger Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Veggplatene er en del av våtrommets vanntette sjikt, og konsekvensen av manglende bunnlist kan derfor være risiko for redusert fuktsikkerhet for både platene og konstruksjonen bak. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Baderomsplatene viser tydelige tegn til slitasje, stedvis svelling og andre lignende symptomer. Konsekvens er at forholdet har medført nedsatt funksjon som medfører økt fuktrisiko i områder som utsettes for bruksvann. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. TG 2 > Våtrom/Bad > Vannrør Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg. TG 2 > Kjøkken > Vannrør Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg. TG 2 > Kjøkken > Innredning Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Det registreres at enkelte skuffer er vanskelig og åpne (går tregt). Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard. TG 2 > Tekniske anlegg > Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. TG 2 > Tekniske anlegg > Varmtvannsbereder På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Varmtvannsberederen er bygget inne, og kan derfor ikke undersøkes (plassert i kasse i gang). Konsekvens er derfor at type bereder, alder og hvilken tilstand denne har, ikke er kjent. Grunnet plasseringen vil en eventuell utskifting utløse behov for destruktive inngrep. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av ovennevnte forhold. TG 2 > Andre rom 1.etasje > Innerdører Dørbladet i entre kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov. TG 2 > Andre rom 1.etasje > Ventilasjon Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger. Konsekvens er at ventilasjon kan svekkes, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette vurderes som nødvendig. TG 2 > Loft - innredet - Loftsetasje > Overflate gulv Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig. TG 2 > Loft - innredet - Loftsetasje > Ventilasjon Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger. Konsekvens er at ventilasjon kan svekkes, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring kan iverksettes hvis dette vurderes som nødvendig. TG 2 > Ildsteder og skorsteiner inne i boligen > Ildsteder Det er registrert sprekk i den ildfaste steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer. Konsekvens er at forholdet kan påvirke ildstedets funksjon eller tekniske egenskaper. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om lokal utbedring er nødvendig. TG 2 > Innvendige trapper > Tilstand Det er registrert knirk i større deler av trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. TG 2 > Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) > Loftsetasje På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 21 mm. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares. TG 2 > Yttervegger inkl. fasader > Lufting av ytterkledning Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig. TG 2 > Yttervegger inkl. fasader > Gnagersikring Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring. TG 2 > Vinduer og ytterdører > Vinduer og omramming Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet. Konsekvens er økt risiko for fuktopptak i trevirket, redusert levetid og utfordringer med overflatebehandling/vedlikehold. Foreslått tiltak er lokal reparasjon. TG 2 > Terrasse / platting - Terrasse >Tilstand på rekkverk og overflatematerialer Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. TG 2 > Utvendig trapp > Utvendig trapp Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. TG 2 > Grunnmur og fundament Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter. TG 2 > Stikkledninger > Utvendige vannledninger Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge tilstand, alder og om det eventuelt er behov for tiltak. TG 2 > Stikkledninger > Utvendige avløpsledninger Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. TG 2 > Andre byggverk - Garasje (sør) > Innvendige forhold Det observeres fuktinnsig i garasje. Ukjent eksakt årsak. Det er ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt. TG 2 > Andre byggverk - Garasje (nord) > Yttertak og takkonstruksjon Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. TG 2 > Andre byggverk - Garasje (nord) > Fundament, grunnmur og gulv mot grunn Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter. TG 2 > Andre byggverk - Garasje (nord) > Vinduer, dører og porter Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. HMS > Innvendige trapper > Rekkverk og håndløper Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggetekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet). HMS > Yttertak > Snøfangere, takstiger og annet utstyr Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres følgende: Snøfangerutstyr er ikke etablert. Takstige er ikke etablert, noe som gjør at det ikke er tilfredsstillende atkomst til skorstein. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. HMS > Terrasse / platting - Terrasse > Rekkverkshøyde og lysåpninger Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggetekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet). HMS > Utvendig trapp > Rekkverkshøyde og lysåpninger Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggetekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet). Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggetekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til. Opplysninger jfr. tilstandsrapport utført av Yngvar Johansen datert 28.10.2026, samt opplysninger fra hjemmelshaver.
Møblering/utstyr	Selger opplyser om at Hyller på begge barnerom, verktøyvogner på hjul og frittstående metallskap 2stk i garasje, frittstående metallkommode i garasje på nordvegg, TV 3stk (garasje, stue og barnerom), kjøleskap i garasje, kjøleskap i hus, vitrineskap 2stk på kjøkkenet og elfakurv i garderobe innenfor gang ikke medfølger. Kun integrerte hvitevarer medfølger i handelen. Se vedlagt løsøre og tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund. Ta kontakt med eiendomsmegler for nærmere informasjon.
Oppvarming	Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.
Parkering	Parkering i to stk garasjer og på egen tomt.
Tomten	Areal: 914 kvm, Eierform: Eiet tomt
Vei, vann og avløp	Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Regulering	Eienommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse ihht reguleringsplan planID 0571, del av Kaldfjord, eiend. 88/54, 88/37, 88/64 ikrafttredelsesdato 31.10.1975. Hensynssoner registrert på eiendommen: - Faresone Radon H330_1 0142 - Båndleggingssone Båndlegging, regulering pbl H710_F7 0142
Sentrale lover	Handelen reguleres av avhendingsloven.
Prisantydning	5 800 000,-
Boligkjøperforsikring	Boligkjøperforsikring: Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om BoligkjøperforsikringPluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 3 400 / 3 800 / 4 300,- (avhengig av boligtype) i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 2 400,- / 2 800,- / 3 300,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring.
Overtagelse	Avklares i forbindelse med budgivning.
Oppgjør	Oppgjør mellom partene foretas av: Stender oppgjør AS Postboks 2454, Drotningsvik 5834 Bergen. Tlf: 55 50 85 90 Meglers provisjon/vederlag og utlegg betales av selger. Beløpet forfaller til betaling ved avtaleinngåelsen.
Takst / tilstandsrapport	Takst utført av Yngvar Johansen den 28.10.26
Formuesverdi	Formuesverdi primærbolig: 955 365,- Formuesverdi sekundærbolig: 3 821 460,- Formuesverdi gjelder for inntektsåret 2025.
Kommunale avgifter	Kommunale avgifter: Kr. 19 080,- pr. År. Oppgitte avgifter kan være avhengig av bruk. Opplysninger er innhentet fra Gnr. 88 bnr. 350 i Tromsø kommune.
Energiforbruk	Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter F Selger opplyser om et strømforbruk i 2025 på 23.644kWh, dette inkluderer lading av 2 elbiler + et boblebad som står på i ca 6mnd av året.
Adgang til utleie	Boligen kan leies ut i sin helhet.
Tinglyste rettigheter og servitutter	Ingen heftelser registrert. For mer informasjon om erklæringer ta kontakt med meglerforetakets representant.
Legalpant	Kommunen har legalpant i eiendommen. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse. Bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg og kan ikke slettes.
Forsikring	Tryg
Budgivning	Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID. Fremgangsmåte ved budgivning: Benytt "Gi bud"-knappen for å logge inn med BankID. Din elektroniske identitet og signatur blir kontrollert som en del av innloggingen. Registrer ditt bud med korrekt beløp, frist, eventuelle forbehold, ønsket overtagelse og finansieringsplan. Bekreft at innholdet i ditt bud er korrekt ved å signere budet elektronisk. Du mottar en SMS-kvittering (skriftlig mottaksbekreftelse) når ditt bud er registrert. Registrer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID. Du kan også sende svar til SMS-kvitteringen for å registrere budforhøyelser. Vær oppmerksom på at bud gitt via SMS må behandles manuelt av megler. Bud via SMS kan ikke anses som mottatt av megler før du har fått en svarbekreftelse pr SMS. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven.
Lovanvendelse	Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Hvitvasking	Alle eiendomsmeglerforetak er fra 01.01.2018 underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at de har plikt til å melde fra Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner.
Vedlegg	Til denne salgsoppgave kan det følge viktige vedlegg, som er en del av salgsdokumentene. Hvis salgsoppgaven er skrevet ut fra internett må kjøper også selv skrive ut vedlegg eller ta kontakt med meglerforetaket for å få disse. Vedlegg til salgsoppgaven er: Tilstandsrapport Selgers egenerklæringsskjema Ferdigattest garasje Eiendomsrapport Tegninger Reguleringsplan Pågående regulering Grunnkart Energiattest Nabolagsprofil Budskjema med informasjonsskriv Det gjøres oppmerksom på at salgsoppgaven ikke er komplett uten alle vedlegg. Ta kontakt med meglerforetakets representant dersom du mener at noen av vedleggene mangler.
Mangler	For nærmere opplysninger om mangler se vedlagt tilstandsrapport og selgers egenerklæring som følger vedlagt salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle til å ta med bygningskyndig fagmann for nærmere gjennomgang av eiendommen
Diverse	EGENERKLÆRING Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjemaet. Bad, kjøkken og rørarbeider - Ifølge tidligere eier ble badet renovert i 2001. Selger har ikke dokumentasjon på dette. - I 2021 skiftet selger baderomsinnredning og dusj, og malte vegger, tak og gulv. Det ble samtidig montert nye lysbrytere og ny termostat til varmekablene. Arbeidene på badet ble utført som egeninnsats, med hjelp fra en kamerat som er elektriker til de elektriske arbeidene. - I forbindelse med utskifting av baderomsinnredning og dusj i 2021 og kjøkkenvask i 2026 ble det montert nye avløpsrør fra vasker og dusj til sluk/avløp i vegg. Arbeidene på badet ble utført som egeninnsats. Kjøkkenvasken ble koblet til i samråd med en kamerat som er rørlegger. - Selger opplyser at vannrør har fryst om vinteren. Rørene ble tint, og Walter Wilhelmsen monterte varmekabel. Elektrisk anlegg og varmepumpe - Jordfeilbryteren løste tidligere ut omtrent to ganger i året. Sikringsskapet ble renovert av Jensen Elektriske i 2023 som følge av dette. Selger har ikke opplevd tilsvarende problemer etter arbeidet. - Jensen Elektriske monterte elbillader i 2023 og ny varmepumpe i 2024. - Selger har skiftet diverse lamper, brytere og stikkontakter som egeninnsats, i samråd med en kamerat som er elektriker. - Tidligere eier opplyste at det ble gjennomført el-kontroll i 2017. Selger har ikke dokumentasjon på dette. Gulv, tak og ytterdør - Gulvene i 2. etasje er skjeve. Ved kjøpet fikk selger opplyst at dette var normalt sett i lys av boligens alder. Selger har ikke registrert noen forverring i løpet av de syv årene de har bodd i boligen. - Ifølge tidligere eier ble taket på boligen skiftet i 2000 som følge av vanninntrenging på loftet. Selger har ikke registrert lekkasjer i sin eiertid. - Taket på den minste garasjen ble malt av selger i 2022. - Selger opplyser at det kan komme inn vann ved ytterdøren dersom det spyles mye vann direkte rundt døren med hageslange. Vanninntrenging er ikke registrert under andre forhold. Kledning, isolasjon og utvendig vedlikehold - Ifølge tidligere eier ble kledningen på vest- og nordveggen skiftet i 2018. Resterende kledning ble skiftet i 2008/2009, og det ble da også etterisolert. - Selger isolerte rundt vinduene i stuen med Glava dyttestrimmel i 2019. - Boligen og begge garasjene ble malt i 2023 med Butinox oljemaling, som selger opplyser har 12 års garanti. Kjeller, drenering og garasjer - Så langt selger kjenner til, har boligen ikke drenering. Kjelleren er en råkjeller, og det kan komme inn noe smeltevann. Selger har ikke registrert skader som følge av dette. - Tidligere eier opplyste om vanninntrenging ved snøsmelting i garasjen oppført i 2016. Selger opplyser at forholdet er utbedret med ny drenering og vortepapp med kantlist. - I 2021 ble det gravd og etablert drenering rundt begge garasjene, samt lagt ny vortepapp. Entreprenør utførte graving og tilbakefylling med drenerende masser. Selger monterte vortepappen som egeninnsats. Mus og forebyggende tiltak - I 2021 ble det montert musebørster i utsatte åpninger i vedboden etter at mus hadde tatt seg inn i garasjen via denne. Det ble også lagt fugeskum mellom innvendig kledning og mur innerst i garasjen. - Selger knytter forekomsten av mus til oppbevaring av en åpen pose med plenfrø i garasjen. Etter at plenfrøene ble fjernet og tiltakene gjennomført, har selger ikke observert mus. - Det lå museåte på loftet ved overtakelsen. Selger har ikke sett spor etter eller hørt lyder av mus inne i boligen i løpet av de syv årene de har bodd der. Byggearbeider, godkjenninger og øvrige forhold - Ifølge selger ble boligen påbygd og renovert av tidligere eier i 2001. - Selger opplyser, med henvisning til opplysninger fra tidligere eier, at det ikke foreligger ferdigattest eller brukstillatelse for boligen grunnet boligens alder. Godkjenning av tilbygget er datert 30.05.2001. - Garasje nr. 1 ble oppført av tidligere eier i 2004, og garasje nr. 2 ble oppført av tidligere eier i 2016. Det foreligger ferdigattest datert 04.04.2016 for én av garasjene. - I 2021 bygget selger ny veranda med samme utforming og størrelse som den tidligere verandaen. - Selger opplyser at det er planlagt å skille ut tomter mot nord. BOLIGSELGERFORSIKRING Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Gjensidige. Forsikringen dekker selgers mangelsansvar etter avhendingslova i 5 år etter overtagelse. Krav rettes direkte til forsikringsselskapet.