Kynnmobakken 77 | Flott tømmerhytte med moderne komfort | Høyt og fritt, midt i naturen | Kun 30 min. fra Tromsø

Velkommen til Kynnmobakken 77 - En sjarmerende og velholdt tømmerhytte fra 1973, høyt og fredelig plassert i terrenget ved den gamle BUL-hytta. Her får du den gode, tradisjonelle hyttefølelsen kombinert med moderne komfort som innlagt strøm, vann f ra egen grunnboret brønn og avløp. Den store peisen er et naturlig samlingspunkt etter en dag ute. Området byr på flott turterreng året rundt, med ski- og fotturer rett utenfor døren, flere gode fiskevann og rikelig med bær og sopp. Det er vei med bom opp til hytteområdet og mulighet for brøyting vinterstid. En unik kombinasjon av ro og nærhet. Her er du omgitt av natur og stillhet, samtidig som Tromsø bare ligger ca. 30 minutters kjøring unna. Et lett tilgjengelig fristed som kan brukes hele året. ... Les mer

Prisantydning:	2 490 000,-
Boligtype:	Hytte
Eierform:	Selveier
Internt bruksareal:	46m2 (BRA-i)
Eksternt bruksareal:	25m2 (BRA-e)
Soverom:	2
Byggeår:	1973
Tomteareal:	1224m2 (eiet)

Se full beskrivelse

Eiendom	Kynnmobakken 77 9023 KROKELVDALEN
Oppdragsnummer	52-26-0374
Totalvurdering	Kynnmobakken 77 - tømmerhytte i naturskjønne omgivelser. Eiendommen ligger høyt og fint i terrenget ved den gamle BUL-hytta, bare ca. 30 minutters kjøring fra Tromsø. Hytta er en tradisjonell tømmerhytte fra 1973 som er jevnlig vedlikeholdt og godt tatt vare på. Beliggenheten er kanskje eiendommens største kvalitet. Her bor du høyt i lia, med god avstand til de mer trafikkerte delene av området. Det gir en rolig og usjenert hytteopplevelse, samtidig som avstanden til byen er kort. Området byr på svært gode turmuligheter hele året. Om vinteren er det flott skiterreng, mens sommer og høst gir gode muligheter for fotturer, fiske, bær- og sopplukking. Det er rikelig med blåbær, multer og tyttebær i området. Bakvannet, Reinvannet og Kulivannet er blant flere gode fiskevann i nærheten. Hytta har innlagt strøm og vann fra egen grunnboret brønn. En stor peis/vedovn sørger for varme og er et naturlig samlingspunkt i hytta. Avløp går til septiktank. Tanken ligger utenfor tomtegrensen, og dagens eier har tillatelse fra grunneier til plasseringen. Det går vei med bom opp mot hytta, og det er mulighet for å få veien brøytet dersom man ønsker enklere adkomst vinterstid. Den korte avstanden til Tromsø gjør hytta enkel å bruke, også utenom helger og ferier. Det er fullt mulig å ta turen opp etter jobb, eller bo her i perioder og pendle til byen. Kynnmobakken 77 passer godt for den som ønsker en tradisjonell og velholdt hytte, flott turterreng og fredelige omgivelser - uten å måtte reise langt fra Tromsø.
Matrikkel	Gnr. 8 bnr. 71 i Tromsø kommune
Beliggenhet	Kynnmobakken 77 ligger høyt og fint til i Krokelvdalen/Tønsvik-området, ca. 25 km fra Tromsø sentrum og ca. 14 km fra Kroken bydelssenter. Området er lite utbygd og preget av åpen, arktisk natur, med Vågnes og Tønsvika i nærheten. Hyttens plassering oppe i terrenget gir en fredelig beliggenhet og god avstand til mer trafikkerte områder, samtidig som det er kort vei tilbake til byen. Fra hytta har man svært gode muligheter for friluftsliv gjennom hele året. Terrenget egner seg godt for både fot- og skiturer, og i nærområdet finnes flere fiskevann. Om sommeren og høsten er det gode forhold for bær- og sopplukking. Det er ca. 30 minutters kjøring fra Tromsø til området. Busstopp finnes ved Sør-Vågnes snuplass, med ca. 15 minutters gange videre til hytta. Beliggenheten gir en fin kombinasjon av nærhet til Tromsø og følelsen av å komme seg ordentlig ut av byen.
Adkomst	Fra hovedveien er det adkomst via privat vei med bom opp mot hytteområdet. Veien fører helt frem til eiendommen. Veien brøytes ikke fast vinterstid, men det er mulig å avtale brøyting ved behov. Dette gir mulighet for adkomst med bil også vinterstid når forholdene tillater det. Fra Sør-Vågnes snuplass er det ca. 15 minutters gange til hytta. Fra Tromsø sentrum er kjøretiden ca. 30 minutter.
Tomt/beskaffenhet	Eiendommen ligger fint til i lett skrånende terreng med fall mot nord. Rundt hytta er det enkelte partier med gress og åpent terreng, mens tomten for øvrig består av naturlig vegetasjon. Tomten har et naturlig og lite opparbeidet preg som harmonerer godt med landskapet og området rundt.
Boligtype, og eierform	Selveier Annet
Byggeår	1973
Areal	Bruksareal: 71 kvm, BRA-i: 46 kvm , BRA-e: 25 kvm (BRA-i) Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter. Alle selvstendige boenheter kategoriseres som BRA-i. (BRA-e) Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten(e), men som tilhører denne. Eks: arealer som har adkomst fra fellesarealer eller utenfra, som kjellerstuer, gjesterom, hobbyrom og boder som tilhører boenheten. (BRA-b) Bruksarealet av innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. (TBA) Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Megler har ikke kontrollmålt arealene
Antall rom (evt. senger)	Oppholdsrom: 1, Soverom: 2, Bad: 1, Antall rom: 3
Byggemåte	Taket er tekket med steinbelagte taksteinsformede stålplater. Taket er besiktiget fra taket. Yttertaket ble skiftet i år. 2000 og er trolig montert over det opprinnelige papptaket/takshingel. Type undertak er ukjent, og taket er trolig isolert med 10-15 cm. bygningsisolasjon. Takrenner er av metall og nedløp er av plast. Vindskier og toppbord/vannbord er i treverk. Taket er et saltak med sperrekonstruksjon. Det er innvendig skrå himling og dermed ikke loftsrom. Det er uklart hvilken type undertak som er benyttet, samt isolasjonstykkelse (det antas ca. 10-15 cm. isolasjon). Ytterveggene er oppført i tømmerkonstruksjon (ca. 6 cm tykk tømmerplank). For ca. 30 år siden ble hytten etterisolert utvendig med ca. 10 cm. isolasjon, og deretter kledd med liggende villmarkspanel. Det er malte trevinduer med sprosser og koblet glass som er fra byggetid. På wc-rom er det et vindu som er produsert i 1984. Ytterdøren er i treverk og er en typisk "hyttedør". Det er terrasser på terreng (understøttet av bjelker eller pilarer) og platting på terreng som ligger inntil hytten. Platting utenfor inngangsdør er ca. 11,3 m2, og terrasseplattingen på vestsiden er ca. 6,6 m2.
Ferdigattest	Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på bolig, og det er ikke uvanlig at dette ikke finnes i kommunens arkiv på bygg oppført på denne tiden. At slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggmeldt eller godkjent.
Innhold	Inngår i BRA-i: Entré/gang, soverom med vanninstallasjon, soverom med hems, stue, kjøkken, toalettrom. Inngår i BRA-e: Anneks med vanninnstallasjon, utebod/vedskjul. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: Det er bygget et wc-rom i deler av inngangsareal/entre.
Standard	Innvendige overflater: Innvendige gulv er belagt med laminat. Veggene har kledning med "tynntømmer", og himlingene er kledd med trepanel. Etasjeskillet er utført som trebjelkelag med stubbgulvkonstruksjon. Det er krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Innvendige dører er malte fyllingsdører. Kjøkken: Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i laminat. Hvitevarer og annet utstyr omfatter kjøleskap, komfyr, oppvaskkum av stål og benkbereder. Kjøkkenet har avtrekk via mekanisk avtrekksvifte montert på vegg over komfyr. Bad: Toalettrommet har laminat på gulv og tømmerplank/panel på vegg og tak. Det er gulvmontert toalett og servant montert på vegg. Tekniske installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobberrør med plastkappe, og med loddede skjøter. Hovedstoppekran er i benkeskap under servant. Innvendige avløpsrør er av PP plastrør. Eier opplyser at septiktank og avløpsrør ble montert ca. 2008. Det mangler veggventiler på alle rom, og det anbefales å montere ventiler i hytten generelt, og på soverom spesielt. Det er en varmtvannstank på 28 liter montert i kjøkkenbenk. Varmtvannstanken var produsert i 1994. Vurdering av tilstandsgrader: TG 0: Ingen avvik TG 1: Mindre eller moderate avvik TG 2: Avvik som kan kreve tiltak TG 3: Store eller alvorlige avvik TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt TG 3: - Toalettrom > Etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon: Det mangler avtrekkspunkt/ventilasjon/tilluftsløsning i toalettrom. Utilfredsstillende ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og opphopning av fukt, med risiko for lukt, mugg og skader over tid. Det anbefales å etablere ventilasjon/tilluftsløsning for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Kostnadsestimat: Under 20 000,-. TG IU: - Utvendig > Andre utvendige forhold: Det er ett anneks/uthus på ca. 18 m2 som inneholder "gjesterom" med køyeseng, bad med dusjkabinett og servant, samt badstue med inngang fra bad. Det er også en bod/vedskjul som er ca. 7 m2 og som inneholder en gammel "utedo", samt vedbod. Disse 2 tilleggs-byggene er ikke tilstandsvurdert av takstmann, men oppgitt arealmessig som BRA-e (eksternt areal). - Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Hytten er plassert på søyler over bakkenivå og av den grunn er ikke drenering og utvendig fuktsikring vesentlig. TG 2: - Utvendig > Taktekking: Det er påvist noe mose på taket. Det er påvist at taktekkingen har noen overfladiske skader/bulker. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år - Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det mangler takrenne og nedløpsrør på deler av taket. - Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). - Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. - Innvendig > Overflater - gulv: Det er påvist symptom på setninger. - Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm. - Innvendig > Krypkjeller: Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. - Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist skjevheter på enkelte dører. - Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er påvist inntrekksveier for gnagere. - Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. - Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Det er påvist skjevheter i bærende søyler og drager under hytten. - Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. - Tomteforhold > Septiktank: Septiktanken er av ukjent type og det er derfor vanskelig å vurdere fremtidig funksjon. Helse, miljø og sikkerhet: * Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. * Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Dette øker risikoen for antennelse ved varme, gnister eller sotrester og kan medføre brannfare og fare for liv og helse. * Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse. * Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. * Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Opplysninger er hentet fra tilstandsrapport datert 01.09.2026.
Møblering/utstyr	TV-dekoder medfølger handelen. Kun integrerte hvitevarer medfølger i handelen. For all innredning i garderobeskap vil dette medfølge handelen, både løs og fast. Se vedlagt løsøre og tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund. Ta kontakt med eiendomsmegler for nærmere informasjon.
Oppvarming	Hytta blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.
Tomten	Areal: 1 224 kvm, Eierform: Eiet tomt
Vei, vann og avløp	Eiendommen har vannforsyning fra grunnboret brønn på eiendommen. Eiendommen har avløp via septiktank, med overløp til grøft e.l. Septikktanken ligger utenfor tomtegrense men dagens eier har tillatelse fra grunneier om å ha tanken plassert der den er.
Regulering	Eiendommen er regulert til LNRF - tiltak for stedbunden næring, jf. kommuneplan Plan-ID 0142 ikrafttredelsesdato 29.03.2017. Det er ikke registrert pågående planarbeid på eller i nærheten av eiendommen.
Sentrale lover	Handelen reguleres av avhendingsloven.
Prisantydning	2 490 000,-
Boligkjøperforsikring	Boligkjøperforsikring: Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om BoligkjøperforsikringPluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 3 400 / 3 800 / 4 300,- (avhengig av boligtype) i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 2 400,- / 2 800,- / 3 300,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring.
Overtagelse	Avklares i forbindelse med budgivning.
Oppgjør	Oppgjør mellom partene foretas av: Stender oppgjør AS Postboks 2454, Drotningsvik 5834 Bergen. Tlf: 55 50 85 90 Meglers provisjon/vederlag og utlegg betales av selger. Beløpet forfaller til betaling ved avtaleinngåelsen.
Takst / tilstandsrapport	Takst utført av Eirik Pettersen den 26.08.26
Formuesverdi	Formuesverdi primærbolig: ,- Formuesverdi sekundærbolig: ,- Formuesverdi gjelder for inntektsåret 2025.
Kommunale avgifter	Kommunale avgifter: Kr. 6 028,- pr. År. Oppgitte avgifter kan være avhengig av bruk. Opplysninger er innhentet fra Gnr. 8 bnr. 71 i Tromsø kommune.
Energiforbruk	Selger opplyser om totalt strømforbruk i estimert til 7-8000 kWh for hele året 2024/2025.
Tinglyste rettigheter og servitutter	Følgende erklæringer er tinglyst på eiendommen: 1965/302518-1/97 Forkjøpsrett 10.09.1965 RETTIGHETSHAVER: KJELDSEN ASLAUG OG ALFHILD Rettigheter på 5501-8/6 1972/303904-2/97 Best. om adkomstrett 28.09.1972 rettighetshaver:Knr:5501 Gnr:8 Bnr:71 Bestemmelse om vannrett Bestemmelse om båt/bryggeplass Med flere bestemmelser 1995/13180-1/97 Erklæring/avtale 25.10.1995 rettighetshaver:Knr:5501 Gnr:8 Bnr:71 Bestemmelse om septiktank m.m. For mer informasjon om erklæringer ta kontakt med meglerforetakets representant.
Legalpant	Kommunen har legalpant i eiendommen. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse. Bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg og kan ikke slettes.
Forsikring	If Skadeforsikring Nuf-53
Budgivning	Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID. Fremgangsmåte ved budgivning: Benytt "Gi bud"-knappen for å logge inn med BankID. Din elektroniske identitet og signatur blir kontrollert som en del av innloggingen. Registrer ditt bud med korrekt beløp, frist, eventuelle forbehold, ønsket overtagelse og finansieringsplan. Bekreft at innholdet i ditt bud er korrekt ved å signere budet elektronisk. Du mottar en SMS-kvittering (skriftlig mottaksbekreftelse) når ditt bud er registrert. Registrer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID. Du kan også sende svar til SMS-kvitteringen for å registrere budforhøyelser. Vær oppmerksom på at bud gitt via SMS må behandles manuelt av megler. Bud via SMS kan ikke anses som mottatt av megler før du har fått en svarbekreftelse pr SMS. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven.
Lovanvendelse	Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Hvitvasking	Alle eiendomsmeglerforetak er fra 01.01.2018 underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at de har plikt til å melde fra Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner.
Vedlegg	Til denne salgsoppgave kan det følge viktige vedlegg, som er en del av salgsdokumentene. Hvis salgsoppgaven er skrevet ut fra internett må kjøper også selv skrive ut vedlegg eller ta kontakt med meglerforetaket for å få disse. Vedlegg til salgsoppgaven er: Tilstandsrapport Selgers egenerklæringsskjema Tegninger Pågående regulering Eiendomsrapport Energiattest Nabolagsprofil Det gjøres oppmerksom på at salgsoppgaven ikke er komplett uten alle vedlegg. Ta kontakt med meglerforetakets representant dersom du mener at noen av vedleggene mangler.
Mangler	For nærmere opplysninger om mangler se vedlagt tilstandsrapport og selgers egenerklæring som følger vedlagt salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle til å ta med bygningskyndig fagmann for nærmere gjennomgang av eiendommen
Diverse	Selger opplyser om følgende i sin egenerklæring: - I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? 2000: Byttet tak fra shingel til stålplater. Utført av Snekker Kåre Nergård. Over 30 år siden: Hytten ble etterisolert utvendig og ble kledd med villmarkspanel. Ufaglært. - Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? Brønnboring. Selger har kjøpt boligselgerforsikring hos Gjensidige. Forsikringen dekker selgers mangelsansvar etter avhendingslova i 5 år etter overtagelse. Krav rettes direkte til forsikringsselskapet. Forsikringsnummer: 61721372.