Stor enebolig på Kvaløya m/hybel | Familievennlig | Utsikt | Parkering | Nærhet til natur

Innelvvegen 157 - Mye oppgraddert bolig over 3 etasjer med fleksibbel planløsning i barnevennlige omgivelser. Eiendommen ligger høyt og fritt beliggende med vakker utsikt over Kaldfjorden. Området er kjent for gode oppvektsvilkår og det er kort vei til Skole og barnejhage. Bygget er av nåværende eier mye modernisert og boligen fremstår med moderne og stilrene løsninger. Planløsningen er fleksibel og romslig, med luksus som eget stort stue og kjøkken med rikelig plass til kjøkken med rikelig plass til spisegruppe. Beliggenheten i Kaldfjorden er etterspurt med sine flotte tur- og friluftsmuligheter året rundt, nærhet til sjøen, samt kort vei til skole, barnehage, dagligvare og kollektivtransport. Velkommen til visning! ... Les mer

Prisantydning:	5 950 000,-
Boligtype:	Enebolig
Eierform:	Eier (Selveier)
Internt bruksareal:	157m2 (BRA-i)
Eksternt bruksareal:	6m2 (BRA-e)
Balkong/Terrasse:	23m2 (TBA)
Soverom:	5
Byggeår:	1955
Tomteareal:	298662m2 (eiet)

Se full beskrivelse

Eiendom	Innelvvegen 157 9107 Kvaløya
Oppdragsnummer	52-25-0371
Totalvurdering	Velkommen til Innelvvegen 157 - Familievenlig og mye oppgradert enebolig over tre plan med svært god planløsning. Beliggende på en flott utsiktstomt med kort vei til skole, daglige service tilbud og flotte rekrasjonsområder Boligen er betydelig modernisert fra byggeår og holder en standard som passer både barnefamilier og voksne som ønsker fleksible løsninger. Hovedetasjen (plan 2) er hjemmets naturlige samlingspunkt med åpen og sosial stue/kjøkken-løsning. Stuen har lun peis, gode møbleringsmuligheter og utgang til terrasse. Kjøkkenet er romslig og praktisk med svært gode arbeidsflater og plass til spisebord. Etasjen har to bad, hvorav ett med vaskeromsfunksjon (opplegg for vaskemaskin, utslagsvask, vv-tank). Hovedbadet oppleves romslig og komfortabelt med dusjvegger, veggmontert dusjgarnityr, badekar og servant med gode oppbevaringsløsninger. På plan 2 finner du fire soverom av god størrelse samt utgang til balkong - Et fint supplement til utearealene. I 0. etasje er trappen mellom etasjene fjernet og det er det etablert en egen hybel leilighet hvor det tidligere var våtrom, arbeidsrom og boder. Det gjøres oppmerksom på at ombygning av 0 etasje fra opprinnelige arealer til p-arealer er ikke byggesøkt Tromsø kommune. Således stemmer ikke dagens bruk med byggets opprinnelige tegninger. Beliggenheten i Kaldfjorden er etterspurt: flotte tur- og friluftsmuligheter året rundt, nærhet til sjøen, samt kort vei til skole, barnehage, dagligvare og kollektivtransport. Enkel adkomst til Tromsø sentrum med bil eller buss gjør området velegnet for både pendlere og familier som ønsker naturnær ro med byens tilbud innen rekkevidde. Eiendommen har eget rekreasjonsareal på over 270 000kvm! Høydepunkter Betydelig oppgradert enebolig over tre plan Flott beliggenhet i Kaldfjorden på Kvaløya Åpen og sosial hovedetasje med peis og utgang til terrasse Romslig kjøkken med gode arbeidsflater og plass til spisebord To bad i hovedetasjen, hvorav ett med vaskeromsfunksjon Fire soverom i øverste etasje + utgang til balkong Stor tomt og gode utearealer Nærhet til natur, sjø og servicetilbud - kort vei til Tromsø sentrum Velkommen til visning !
Matrikkel	Gnr. 88 bnr. 84 i Tromsø kommune
Beliggenhet	Eiendommen ligger flott til i ettertraktede Kaldfjorden - der hvor fjord møter fjell og hverdagen får en dose feriefølelse. Her bor du naturnært og rolig, med en fantastisk over fjord og fjell.utsikt og lys som skifter gjennom årstidene: midnattssol om sommeren og spektakulært nordlys om vinteren. Sjøen, svaberg, småbåthavn og populære turstier ligger like utenfor døren. Avstander er ca. 16 km til Tromsø sentrum, 2,6 km til dagligvarebutikk, 2 km til skole og barnehage.
Adkomst	Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate. Dagens eier har ikke blitt pålagt kostnader for brøyting eller vedlikehold av avkjøringsveien som går fra hovedvei og opp til boligen.
Tomt/beskaffenhet	Boligtomten er skrånende mot sør og har en bratt adkomstvei opp fra hovedveg.
Boligtype, og eierform	Selveier Enebolig
Byggeår	1955 Modernisert: 2023
Areal	Primærrom: 151 kvm, Bruksareal: 163 kvm, BRA-i: 157 kvm , BRA-e: 6 kvm , TBA: 23 kvm (BRA-i) Bruksarealet av boenheten innenfor omsluttende vegger. Bruksenheten kan bestå av flere boenheter. Alle selvstendige boenheter kategoriseres som BRA-i. (BRA-e) Bruksarealet av alle rom som ligger utenfor boenheten(e), men som tilhører denne. Eks: arealer som har adkomst fra fellesarealer eller utenfra, som kjellerstuer, gjesterom, hobbyrom og boder som tilhører boenheten. (BRA-b) Bruksarealet av innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. (TBA) Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten. Megler har ikke kontrollmålt arealene
Antall rom (evt. senger)	Oppholdsrom: 2, Soverom: 5, Bad: 3, Antall rom: 7
Byggemåte	Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater (skiftet i 2025). Dagens eier opplyser at det er stålplater med trapesprofil på yttertaket ( type TRP 20). Taket er besiktiget fra bakkenivå. Takrenner og nedløp er av stål. Veggene har trolig bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade har hovedsakelig stående bordkledning (tømmermannspanel), men også noen områder med liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Takkonstruksjonen ble forsterket og etterisolert i 2025. Bygningen har malte trevinduer med U-verdi gjennomsnitt 0,82. Det er en kombinasjon av åpningsvinduer og fastkarmvinduer. Bygningen har malte hovedytterdør til hoveddel og sokkel, samt malte verandadører i tre på plan 2 og 3 (glassfelt i verandadør på plan 3). Boligen har veranda/altan på plan 3 med utgang fra trapperom. Det er eranda på plan 2 er oppmålt til ca. 7 m2. Rekkverkshøyde er ca. 90 cm. Det er to terrasseplattinger ved hovedinngangsdørinngangsdør på plan 2. Det er en utvendig trapp fra veranda på plan 2 og ned til terreng. Det er også en utvendig trapp ved hovedinngang på plan 2. Opplysninger jfr. tilstandsrapport utført av Eirik Pettersen, samt opplysninger fra hjemmelshaver.
Ferdigattest	Det har vært gjort en gjennomgang av kommunens arkiver etter bygningsdokumenter for den aktuelle eiendommen. Det er ikke funnet midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i arkivet.
Innhold	Inngår i BRA-i: Plan 3 Loft: Trappegang, 4 soverom, bod og gang utenfor soverom. Plan 2: Vindfang, stue, kjøkken, gang/trapperom, bad, vaskerom med dusj og wc Plan 1 Kjeller: Stue, kjøkken, soverom, bod med vanninnstallasjoner, bad / vaskerom og entré/gang. Inngår i BRA-e: Plan 2: Sportsbod utvendig Kommentar fra takstmann: TBA på plan 3 (loft) er veranda med utgang fra trappegang. BRA-e på plan 2 (hovedplan) er utvendig sportsbod med inngang fra veranda mot øst. ALH (areal med lav høyde) på plan 2 er bod under trapp der det er montert vannpumpe og sluk. TBA (åpent areal) på plan 2 er veranda mot øst og med utgang fra trapperom, samt terrasse-plattinger ved hovedinngang på plan 2 (inngangsparti). Opplysninger jfr. tilstandsrapport utført av Eirik Pettersen datert 05.01.2026, samt opplysninger fra hjemmelshaver.
Standard	INNVENDIGE OVERFLATER Innvendig er det gulv av laminat, klikkvinyl, og fliser. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og himlingsplater. VÅTROM Bad/WC på plan 2 (hovedplan): Baderommet inneholder badekar, dusjvegger av glass, dusj på vegg, innredning med nedsenket servant og speilskap. Det er gulvmontert toalett. Baderommet ble renovert i 2025 og er ikke tatt i bruk etter renovering. Dagens eier opplyser at det gis 3 års garanti på tettesjiktet til baderommet. Veggene har Fibo baderomsplater. Taket har himlingsplater. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er plastsluk på gulv og slukrenne i dusjsone. Det er elektrisk styrt vifte. Baderommet er renovert i 2025 og ikke tatt i bruk etter renovering. Vaskerom med dusj og WC på plan 2. Vaskerommet inneholder servant på vegg, opplegg for vaskemaskin, dusjkabinett, skyllekar, og frittstående toalett. Det er også varmtvannstank og vannskap for "rør i rør" i rommet. Våtrommet ble renovert i 2025 og ikke tatt i bruk etter renovering. Dagens eier gir 3 års garanti på det nye tettesjiktet til vaskerommet. Veggene har eldre våtromsplater som er malt med akryl våtromsmaling (opplyst av eier). Taket har himlingsplater. Gulvet har eldre vinylbelegg som tettesjikt, og deretter overflatebehandlet med 3 lag epoxy. Dusjkabinett har avløp som går til rør i gulv under dusjkabinett. Varmtvannstanken er også plassert i rommet. Det er elektrisk avtrekksvifte montert i yttervegg. Bad / vaskerom i utleiedel på plan 1: Baderommet inneholder dusjvegger av glass, dusj på vegg, innredning med nedsenket servant og speilskap. Det er gulvmontert toalett. Baderommet ble bygd i 2025 og ikke tatt i bruk på befaringstidspunkt. Dagens eier/selger gir 3 års garanti på tettesjiktet til baderommet. Veggene har fliser og malte plater. Taket er malt. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er plastsluk og smøremembran. Det er elektrisk avtrekksvifte på vegg. KJØKKEN Kjøkken plan 1 (utleiedel): Nytt kjøkken innredet med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap og komfyr. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. Hvitevarer følger med. Kjøkken plan 2 (hovedplan): Nytt kjøkken innredet med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Hvitevarer på kjøkken medfølger. Det er kitchenboard mellom overskap og benkeplate, samt i vindussmyg. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. TEKNISKE INSTALLASJONER Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap på plan 2 og åpen innstallasjon innfelt i vegg på plan 1. Hovedstoppekrane på plan 1 er på bod med vanninnstallasjon. Hovedstoppekrane for plan 2 og 3 er på bod (kott) under trapp på plan 2. Det er avløpsrør av plast på synlige steder. Boligen har naturlig ventilasjon med veggventiler. Det er 2 varmtvannstanker på ca. 200 liter. Det er 2 sikringsskap med automatsikringer. Et skap er i sokkel på plan 1, og et skap er i trappegang på plan 2. Det er brannslokningsapparat og røykvarslere i alle etasjer med soverom. EL-anlegget har godkjent tilstandsrapport og samsvarerklæring på nye opplegg. TILSTANDSGRADER Tilstandsgradene tilsier hvilken tilstand et objekt har i forhold til definert referansenivå. Nedenfor angis en kort oppsummering der den bygningssakkyndig har beskrevet avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller tilstandsgrad 3 (TG3). Opplistingen nedenfor er ikke uttømmende og du oppfordres til å lese og sette deg grundig inn i salgsmateriellet. For nærmere forklaring av tilstandsgrader og hva de angir, se vedlagte tilstandsrapport. Fordeling av tilstandsgrader: TG0: Ingen avvik TG1: Mindre eller moderate avvik TG2: Avvik som ikke krever tiltak TG2: Avvik som kan kreve tiltak TG3: Store eller alvorlige avvik TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt TG 3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn o Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. o Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. o Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. o Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt planavvik på ca. 40 mm. over hele gulvet, og ca. 25 mm. på 2 meters avstand på plan 3 (loft). Innvendig > Pipe og ildsted o Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. o Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. o Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. o Pipevanger er ikke synlige. Det er en sprekk eller riss i overflaten til pipe på plan 3 (oppe ved himling). Det bør undersøkes om denne sprekken kun er overfladisk i murpuss eller går dypere. Det mangler ildfast plate på gulv og vegg ved sotluke/feieluke (avstandskrav til brennbart materiale er 30 cm. for dobbeltluke). Ildfast plate på gulv under vedovn er under 30 cm. i horisontal avstand fra ovnsdør til gulvoverflate. Det er krav om at tegelstenspipe skal ha 4 synlige sider. Innvendig > Innvendige trapper o Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. o Det er ikke montert rekkverk. o Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er et lite repo ved trappen på plan 3. Det er her ca. 34 cm. åpning mellom trappestolpe og vegg. Dagens krav er maksimalt 10 cm. åpning i rekkverk. Rekkverkshøyde i trappeløpet er målt til ca. 75 cm. og er under dagens krav. Håndløper i utvendig trappeløp er også lavere en dagens krav (skal være mellom 80-90 cm. høyde). TG IU: KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT Utvendig > Takkonstruksjon/Loft Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Store deler av takkonstruksjonen er gjenbygget (hovedbygget), og andre deler med kaldloft hadde ikke tilkomst mulighet på befarings tidspunkt. Takkonstruksjonen er dermed ikke inspisert av takstmann. Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter Grunnmur er antatt av betong eller betong med sparestein. Muren er pusset og malt. Tilbygg mot nord og vest er fundamentert på betongsøylepunkt og ringmur av betong. Innvendig grunnmur er påforet og ikke mulig å inspisere, samt utvendig grunnmur er stedvis tildekket av snø og ikke komplett inspisert. Fallforhold fra mur (anbefalt 1:50 fall i 3 meters avstand fra mur) er ikke kontrollert pga store snømengder. Tomteforhold > Andre tomteforhold Byggegrunn, deler av grunnmur, eventuelle forstøtningsmurer, og terrengforhold er ikke undersøkt da tomten var snødekket på betalingstidspunkt. Vær oppmerksom på dette. Våtrom > Plan 2 > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom Baderommet er renovert i 2025 og ikke tatt i bruk etter renovering. Dagens eier som er et firma gir ny kjøper 3 års garanti på tette sjiktet til baderommet. Dagens eier ønsker at det ikke foretas hulltaking i baderomsvegger da veggene er nylig renovert og dermed utenkelig med fukt påvirkning. Baderommet er omsluttet av 3 yttervegger (inklusive den opprinnelige ytterveggen til den opprinnelige boligen) samt delevegg mellom bad og vaskerom. Også dette vanskeliggjør hulltaking i vegg Det ble fuktsøkt på overflater uten å finne unormale utslag. Våtrom > Plan 2 > Vaskerom med dusj og WC > Tilliggende konstruksjoner våtrom Vaskerommet ble renovert i 2025 og ikke tatt i bruk etter renovering. Dagens eier gir 3 års garanti på tettesjiktet til våtrommet. Vaskerommet er omsluttet av 3 yttervegger (inklusive den opprinnelige ytterveggen til den opprinnelige boligen) samt delevegg mellom bad og vaskerom. Også dette begrenser muligheten for hulltaking. Det ble fuktsøkt på overflater uten å finne unormale utslag. Våtrom > Plan 1 kjeller > Bad / vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom Baderommet er renovert/nybygget i 2025 og ikke tatt i bruk etter renovering. Dagens eier som er et firma gir ny kjøper 3 års garanti på tette sjiktet til baderommet. Dagens eier ønsker ikke hulltaking i baderomsvegger da veggene er nylig renovert, og badet var ikke tatt i bruk på befaringstidspunkt. Det ble fuktsøkt på overflater uten å finne unormale utslag. TG 2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK Utvendig > Taktekking o Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. o Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Eier har opplyst type taktekking og hva som er utført av renovering på tak. Se eiers renoveringsoversikt. Undertaket på tilbygg mot nord har nytt undertak. Utvendig > Nedløp og beslag o Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. o Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. o Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det foreligger ikke opplysninger om gjennomført feiing av pipe, og dermed bekreftelse på at feier vil akseptere dagens løsning mht. adkomst til pipe. Bortleding av vann fra grunnmur kan ikke kontrolleres pga. snødekket bakke. Det er anbefalt at det skal være 1:50 fall fra grunnmur i 3 meters avstand (6 cm. på 3 meter). Utvendig > Veggkonstruksjon Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det anbefales å montere musesperre mellom over- og underliggere på utvendig kledning. Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger o Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. o Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. o Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. o Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. o Det er avvik: Veranda/altan på plan 3 har store snømengder og dermed ikke undersøkt (dør kunne ikke åpnes). Tettesjikt/membran under tremmegulv er ukjent, men regn- og smeltevann føres til takrenne i forkant av veranda. Dagens krav til rekkverkshøyde på veranda og terrasser er 1,0 meter (dersom fallhøyde er over 50 cm). Rekkverk er generelt under 1,0 meter. Horisontale åpninger i rekkverk overstiger dagens krav (maksimalt 10 cm åpning under nederste rekkverksbord. og øvrige rekkverksbord skal ha maksimalt 5 cm. horisontal åpning mellom rekkverksbord). Utvendig > Utvendige trapper o Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. o Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. Trapp fra veranda har for store åpninger mellom horisontale (skrå) rekkverksbord. Innvendig > Radon Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Boligen ligger i et område som er opplyst til å ha moderat til lav forekomst av radon, men grenser mot et område som er opplyst til å ha høyere radonforekomster. Innvendig > Rom Under Terreng Eier har ikke akseptert hulltaking i innforet trevegg i underetg/kjeller. Innvendig > Krypkjeller o Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. o Det er ikke adkomst til krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. o Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er kun deler av "krypekjelleren" som er inspisert pga manglende tilkomst mulighet på deler av arealet. Store deler av krypekjeller var tildekket med bygningsmaterialer på befaringstidspunktet og eventuell fuktsikring av det underliggende terrenget er ikke inspisert. Tekniske installasjoner > Ventilasjon Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Soverom på plan 3 har ikke veggventiler og må ventilere med åpningsvindu. Tekniske installasjoner > Varmtvannstank Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Varmtvannstanken som er i utleieenhet (plan 1) er over 20 år, og gir dermed utslag med TG 2. Tomteforhold > Fuktsikring og drenering o Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. o Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dagens eier er ikke kjent med om det finnes drenering rundt boligen (kjelleretasjen), men det har ikke vært noen problemer med fukt i kjeller i deres eiertid fra 2020. Fuktsikring med grunnmurspapp eller lignende er ikke observert (kjellerveggene var tildekket med snø). Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger o Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. o Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. o Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Dagens eier er ikke kjent med om avløpet går via septiktank, eller med rør direkte til sjø. Kommunen kan stille krav til utbedring av avløpsanlegg hvis dette ikke er i hht forskrifter for utslipp. Våtrom > Plan 2 > Bad > Overflater vegger og himling Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er vindu i våtsone til dusj og badekar. Våtrom > Plan 2 > Bad > Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er uklart for takstmann om gulvmembran er ført opp bak plastlisten som er en del av terskelløsningen ved dør. Våtrom > Plan 2 > Bad > Sluk, membran og tettesjikt Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det kan ikke observeres våtfuge / tetting rundt avløpsrør til servant. Våtrom > Plan 2 > Bad > Ventilasjon Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det mangler tilstrekkelig tilluft til våtrommet. Våtrom > Plan 2 > Vaskerom med dusj og WC > Overflater vegger og himling Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er vindu i våtsonen til dusj. Våtrom > Plan 2 > Vaskerom med dusj og WC > Sluk, membran og tettesjikt o Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. o Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. o Rustskader i sluk. Løsningen med gulvbelegg og tilslutning rundt sluk er ikke synlig og kan ikke vurderes av takstmann. Det er rust på skruer i sluk, og disse anbefales å byttes ut. Avløp i gulv under dusjkabinett går i gulv og føres til underliggende etasje. Løsningen med tetting rundt avløpsrøret er ikke synlig og kan ikke vurderes. Våtrom > Plan 1 kjeller > Bad / vaskerom > Overflater vegger og himling Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er 2 dører på baderommet og begge er i våtsone til dusj og servant. Våtrom > Plan 1 kjeller > Bad / vaskerom > Overflater Gulv Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Våtrom > Plan 1 kjeller > Bad / vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det er mangelfull tetting/mykfuge rundt avløpstrakt til vaskemaskin. Opplysninger jfr. tilstandsrapport utført av Eirik Pettersen datert 05.01.2026, samt opplysninger fra hjemmelshaver.
Møblering/utstyr	Kun integrerte hvitevarer medfølger i handelen. For all innredning i garderobeskap vil dette medfølge handelen, både løs og fast. Se vedlagt løsøre og tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund. Ta kontakt med eiendomsmegler for nærmere informasjon.
Oppvarming	Det er elektrisk oppvarming og vedfyring. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Dette avviker fra bransjenormen.
Parkering	Parkering på tomt.
Tomten	Areal: 298 662 kvm, Eierform: Fellestomt
Vei, vann og avløp	Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate. Eiendommen har vannforsyning fra egen brønn på eiendommen eller i området. Det er ikke kjent om det er foretatt vannprøver for å avklare vannkvalitet. Eiendommen (og nærmeste naboer) har avløp som trolig går i rør direkte ut i sjø. Det kan komme krav om septiktank og godkjent avløpssystem fra Tromsø Kommune - dette bør avklares.
Regulering	Eiendommen er regulert til boligformål jf.Reguleringsplan datert 16.01.1981. Hensynssoner registrert på eiendommen: Faresone Ras- og skredfare H310_461 0142 Angitt hensynssone Hensyn reindrift H520_12 0142 Faresone Radon H330_1 0142 Båndleggingssone Båndlegging, regulering pbl H710_F7 0142 - Eiendommen er registrert å ligge innenfor sone for aktsomhetskart for snø- og steinskred
Sentrale lover	Handelen reguleres av avhendingsloven.
Prisantydning	5 950 000,-
Boligkjøperforsikring	Boligkjøperforsikring: Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om BoligkjøperforsikringPluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar kr 3 400 / 3 800 / 4 300,- (avhengig av boligtype) i kostnadsgodtgjørelse for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring Pluss og kr 2 400,- / 2 800,- / 3 300,- i kostnadsgodtgjørelse for Boligkjøperforsikring.
Overtagelse	Avklares i forbindelse med budgivning.
Oppgjør	Oppgjør mellom partene foretas av: Weboppgjør AS Pb. 2454, Drotningsvik 5834 Bergen. Tlf: 55 50 85 90 Fax: 55 50 85 99 Meglers provisjon/vederlag og utlegg betales av selger. Beløpet forfaller til betaling ved avtaleinngåelsen.
Takst / tilstandsrapport	Takst utført av Eirik Pettersen den 05.01.26
Formuesverdi	Formuesverdi primærbolig: 1 467 636,- Formuesverdi sekundærbolig: 5 870 542,- Formuesverdi gjelder for inntektsåret 2024. Formuesverdien er beregnet på formueskalkulatoren på Skatteetaten sine nettsider. Ta kontakt med Skatteetaten ved spørsmål om formuesverdi og ved andre spørsmål om skatt.
Kommunale avgifter	Kommunale avgifter: Kr. 11 892,- pr. År. Oppgitte avgifter kan være avhengig av bruk. Opplysninger er innhentet fra Gnr. 88 bnr. 84 i Tromsø kommune.
Adgang til utleie	Eiendommen består av èn boenhet og kan leies ut i sin helhet. Det er etablert hybeldel i 1.etasje, denne er ikke godkjent hos kommunen, men kan enkelt søkes om godkjenning på.
Tinglyste rettigheter og servitutter	Følgende erklæringer er tinglyst på eiendommen: 1975/6149-2/97 Bestemmelse om vannrett Tinglyst 17.11.1975 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:253 Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om adkomstrett 1975/6150-3/97 Bestemmelse om vannrett Tinglyst 17.11.1975 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:254 Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om adkomstrett 1975/6151-2/97 Bestemmelse om vannrett Tinglyst 17.11.1975 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:255 Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om adkomstrett 1975/6151-3/97 Bestemmelse om bebyggelse Tinglyst 17.11.1975 Byggeforbud på nærmere angitt avstand 1978/6901-1/97 Bestemmelse om vannrett Tinglyst 09.11.1978 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:253 Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om adkomstrett 1978/6902-2/97 Bestemmelse om vannrett Tinglyst 09.11.1978 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:255 Bestemmelse om adkomstrett 1979/5617-1/97 Bestemmelse om veg Tinglyst 27.08.1979 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:253 Bestemmelse om vannrett Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om septiktank m.v. 2010/1021336-2/200 Bestemmelse om vannledn. Tinglyst 24.12.2010 :Knr:5501 Gnr:88 Bnr:738 2010/995177-2/200 Bestemmelse iflg. skjøte 16.12.2010 rettighetshaver:Knr:5501 Gnr:88 Bnr:84 rettighetshaver:Knr:5501 Gnr:88 Bnr:253 rettighetshaver:Knr:5501 Gnr:88 Bnr:255 rettighetshaver:Knr:5501 Gnr:88 Bnr:332 Rett til vedlikehold av eksisterende kloakkanlegg For mer informasjon om erklæringer ta kontakt med meglerforetakets representant.
Legalpant	Kommunen har legalpant i eiendommen. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse. Bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg og kan ikke slettes.
Budgivning	Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID. Fremgangsmåte ved budgivning: Benytt "Gi bud"-knappen for å logge inn med BankID. Din elektroniske identitet og signatur blir kontrollert som en del av innloggingen. Registrer ditt bud med korrekt beløp, frist, eventuelle forbehold, ønsket overtagelse og finansieringsplan. Bekreft at innholdet i ditt bud er korrekt ved å signere budet elektronisk. Du mottar en SMS-kvittering (skriftlig mottaksbekreftelse) når ditt bud er registrert. Registrer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID. Du kan også sende svar til SMS-kvitteringen for å registrere budforhøyelser. Vær oppmerksom på at bud gitt via SMS må behandles manuelt av megler. Bud via SMS kan ikke anses som mottatt av megler før du har fått en svarbekreftelse pr SMS. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven.
Lovanvendelse	Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Hvitvasking	Alle eiendomsmeglerforetak er fra 01.01.2018 underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at de har plikt til å melde fra Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner.
Vedlegg	Til denne salgsoppgave kan det følge viktige vedlegg, som er en del av salgsdokumentene. Hvis salgsoppgaven er skrevet ut fra internett må kjøper også selv skrive ut vedlegg eller ta kontakt med meglerforetaket for å få disse. Vedlegg til salgsoppgaven er: Renoveringsbeskrivelse Eiendomsrapport Tegninger Reguleringsplan Pågående regulering Grunnkart Matrikkelrapport Nabolagsprofil Budskjema med informasjonsskriv Det gjøres oppmerksom på at salgsoppgaven ikke er komplett uten alle vedlegg. Ta kontakt med meglerforetakets representant dersom du mener at noen av vedleggene mangler.
Mangler	For nærmere opplysninger om mangler se vedlagt tilstandsrapport og selgers egenerklæring som følger vedlagt salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle til å ta med bygningskyndig fagmann for nærmere gjennomgang av eiendommen
Diverse	LOVLIGHET Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger: Tegninger fra det opprinnelige bygget som ble oppført ca. 1955 finnes ikke i kommunens arkiv. Det ble søkt om å bygge et tilbygg mot vest i 1981. Denne byggesøknadstegningen er stemplet og godkjent av Tromsø Kommune, men tilbygget ble ikke oppført slik godkjente tegninger viser. Det foreligger heller ikke brukstillatelse for dette bygget eller tilbygget i kommunens arkiv. Boligen har i dag en utleieenhet på plan 1 (sokkelleilighet) med egen inngang, og trapp er fjernet mellom plan 1 og hovedplan. Denne utleieenheten er ikke omsøkt eller godkjent av Tromsø Kommune. Planløsninger og romløsninger er endret i alle 3 etasjer i ulike faser og med ulike eiere. Dagens eier opplyser at dem ikke har utført noen fasademessige endringer etter kjøp og overtakelse i 2020, men har endret en del på planløsninger. Det er ikke avklart av takstmann hvilken av disse endringene som eventuelt er søknadspliktige, men opparbeidelse av boenhet (leilighet) i kjeller krever normalt søknad om bruksendring. Det oppfordres til å ta kontakt med Tromsø Kommune (byggesak) for å søke bruksendring for alle innvendige løsninger, samt godkjennelse av dagens fasade. RENOVERINGSOVERSIKT Tenkon as har hvert eier av Innelvvegen 157 i 5 år. Boligen ble kjøpt i 2020 fra dødsbo. Boligen legges ut for salg i november desember 2025. Tenkon as har ikke benyttet boligen i egen bedrift. Boligen har vert leid ut til uforstående, slik den ble kjøpt, og hele tiden frem til mai 2025. I mai 2025 bestemte vi oss for å gjennomføre renovering av boligen og selge den. Slik vi er informert om og hvordan boligen var brukt og innredet tidligere var det 2 boenheter i boligen. Boligen er renovert og deler er fornyet, spesielt på teknisk side. Her beskrives hva som er renovert og utskiftet, Yttertak. 1. Skiftet takplater TRP 20, sort, på hovedbygning, skiftet ut skadet lekter og strø, utført reparasjon av skadet undertak som består av eksisterende taktekking. Nye beslag og mønekam. Montert snøfangere på nedsiden. Montert nye takrenner, spillbrett, nedløp på alle sider. 2. Skiftet takplater TRP 20 sort, på tak over bod og våtromssone. Nytt undertak av type Bastion fra Glava. Nye takrenner, spillbrett, beslag og nedløpsrør. 3. Etterisolert med 200 mm. Glava 33 150 mm med tillegg av sydde matter 50 mm. Kaldt loft med luke i utebod. 4. Forsterket eksisterende takbjelker. 5. Skiftet nye beslag på tilbygg til stue, lavdelen. Utvendig fasade og vindu. 6. Skiftet ut alle vindu med 3 lags vindu av type Norgesvindu Svenningdal, gjennomsnitt U-verdi 0,85 W/m2K. Nye foringer og listverk. Åpningsbart vindu og fastkarm etter tidligere funksjon. 7. Utvendig kledning renovert med utskifting av skadet kledning, noe skiftet, skrapet og malt med høytrykkssprøyte 2 lag fasadeakryl fra Jotun fabrikker. 8. Ny trapp og platt fremfor inngangsparti for hovedinngang, nytt rekkverk på trapp. 9. Ny trapp på sideinngang mot øst. Nytt rekkverk på trapp mot øst. 10. Grunnmur synlig del malt med Jotun murmaling. 11. Reparert småskader i puss utvendig betonggrunnmur. Yttervegger innvendig. 12. Vaskerom/wc 1 etg. Alle vegger demontert eksisterende våtromsplater, vegg mot bod i vaskerom etterisolert og med 10 cm Glava 33, montert ny OSB-plater i Bod mot vaskerom. 13. Vegger mot remontert plater. 14. Bad/wc 1 etg. Alle plater demontert, etterisolert 70 mm Glava 33. Nye Fibo våtromsplater montert. 15. Underetasje. Yttervegger. Fjernet gammel kledning og eksisterende isolasjon på 30 mm. Ny stav og etterisolert med 70 mm Glava 33. Nytt vindsperre mot eksisterende yttervegger, unntatt våtsoner. Nye hardgipsplater på yttervegger. Sparklet og malt med Jotun grunning og Jotaproff Prima Wall. Nytt listverk. Fra før av 30 mm isolasjon med 100 mm treullplater på 30 cm betongvegg. Nå Betong ca 30 cm, 100 mm treull-semetplater, 70 mm Glava 33. Hard-gips Sparklet og malt. Innvendige vegger. 16. i Alle etasjer, innvendige vegger med ny maling og stedvis Sparkling etter behov. 17. I uetg alle innervegger skiftet plater av type 13 gips hard. Vaskerom, eksisterende våtromsplater tatt ned remontert og malt i samme farge som før med Akryl våtromsmaling. 18. Bad, plan 1 etg. Nye Fibo våtromsplater, montert med spesial fugemasse for våtrom. Delvis ny stav og påforing. Gulv alle plan. 19. Alle gulv foruten bad, vaskerom, boder og ytterganger har ny 9 mm PERGO laminat-parket med tillegg av støydempende underlag. 20. Ytterganger plan 1 og U.etg. homogen klikkvinyl med softbakside av epdm. Type GERFLOR Vinyl Rigid Lock 55. 21. Bad/Wc plan 1 og Uetg. Fjernet gammelt belegg. Flytavrettet med fall til sluker. Etablert godkjent gulvmembran av type Mapei, mansjetter og hjørneband. Nye fliser på gulv. 22. Vaskerom Beholdt eksistrende belegg som membran, kontrollert tetthet og heft. Flytavrettet og belagt med 3 lag epoxy, Sigural 2K. 23. Bod inngang fra Øst kun malt gulv. 24. Gulv i Uetg, fjernet gulvet med eksisterende varmekabler i forbindelse med utskifting av bunnledninger. Reetablert gulvet med isolering tilsvarende eksisterende. Nytt betonggulv med varmekabler i alle rom. Etasjeskiller og himling. 25. 2 etg himling. Malingsrens - vask. Sparklet etter behov grunnet og malt med Jotun takmaling. 26. 1 etg himling. På kjøkkendel nye himlingsplater, hele plan 1 sparklet etter behov, grunnet og malt med Jotun takmaling. 27. U-etg. Demontert eksisterende himling, fjernet sand i bjelkelaget. Ny 150 mm isolasjon Glav 33. Montert nedhengt himling på lydbøyler. Montret 2 lag gipsplater 13 mm lydhimling. Sparklet, grunnet og malt med Jotun takmaling. Kjøkkeninnredning. 28. Ny kjøkkeninnredning av type Epoq. Ny integrert oppvaskmaskin. Eksisterende komfyrtopp og stekeovn som er ca 2 år er benyttet. 29. Kjøleskap ca 2 år, frittstående med fryser. Ca 300 l til samen. Elektrisk utstyr og kabler. 30. Det leveres med samsvarserklæring for nytt utstyr og kontrollerklæring for eksisterende utstyr. 31. Eksisterende lyskilder og armatur er benyttet der elektriker vurderte det som forsvarlig. Alt av lysrørarmatur er demontert og byttet ut med LED. 32. Dimmbart LED på kjøkken og over kjøkkenbenk. VVS og VVS utstyr. 33. Alt av røranlegg er skiftet ut, gjelder både vann og avløp. 34. Vann er en kombinasjon av rør i rør Sanipex og ROTH. Det er montert trykkforsterkningspumpe fra eget vannanlegg (brønn). Pumpe med dobbelt filter montert i rom under trappen til plan 2. Inngang fra gang i plan 1. Rommet er bygget med vantett gulv. Bassengmembran fra Mapei. Som er påført 2 lag epoxy. Rommet har sluk for vannsøl, men er ikke i sin helhet utført som våtrom. 35. Avløp og bunnledninger er skiftet ut for hele boligen til og med 5 meter nedenfor boligen. Avløp er videre tilkoblet PVC/PEH avløpsrør som samens med naboer er ført til sjøen. Det er pr dato ikke kjent for Tenkon as om det finnes septiktank på avløpets tur til havet. Garanti. For arbeide som våtrom og nye vegger på yttervegger gis det 3 års garanti. EGENERKLÆRING Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjema: - Arbeid bad/vaskerom: TENVAS utført nedstaking av våtromsplater, renovert på vaskerom - avrettet gulv, påført 2 x maling. Benyttet eksisterende belegg som membran. For underetasje: ny membran og fliser. For 1.Etasje bad: Ny membran og fliser på gulv. - Totalt fornyet vann- og avløp. - Nye takrenner overalt - Yttertak skiftet på 2 tak, det ene med skifte av undertak - Kledningsbord skiftet utvendig 10-15stk - Arbeid på elektrisk anlegg utført av EL-partner AS - Loft/Kjeller: Etterisolert over våtromssonen, renovert kjeller med nye gulv, vegger og himling. - Feil brudd i avløp har medført oppmeisling av hele gulvet. Isolert, tilstrekkelig fall og nye varmekabler. Påstøp med ny laminat Parkett.